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O mercado imobiliário está muito aquecido devido ao crescimento do setor, com muitas obras pelos grandes centros. Com isso, surgem diversas situações e tipos de contratos que merecem atenção e cuidados redobrados.
Uma negociação imobiliária envolve diversas situações e por isso todo cuidado é pouco na hora de realizar uma operação imobiliária.
O primeiro passo para isso é conhecer e entender como os principais tipos de contratos imobiliários funcionam. Dessa forma, é possível escolher a melhor opção para a sua futura transação.
Por meio desse artigo você não terá mais dúvidas sobre os contratos imobiliários e conhecerá os 10 tipos mais utilizados! Vamos lá?
O que são contratos imobiliários?
Primeiramente, você precisa entender o que são contratos imobiliários.
Os contratos imobiliários são documentos que comprovam e regulamentam as operações imobiliárias que as partes farão sobre um determinado imóvel ou imóveis.
Um contrato imobiliário bem elaborado trará para você uma segurança jurídica, de modo que um negócio bem pactuado afastará a chance de transtornos gerados por litígios, que ocasionam prejuízos financeiros, perda de tempo, dentre outros.
Qual é a importância de se fazer bons contratos imobiliários?
A elaboração de contratos imobiliários é fundamental nas transações envolvendo imóveis, portanto, é importante entender quais são as cláusulas exigidas e os outros requisitos para que o contrato cumpra a sua função.
Por essa razão, os contratos imobiliários devem ser detalhados e precisam abranger todas as informações importantes, levando em consideração as peculiaridades de cada caso, deixando claro as obrigações que cada parte terá ao assinar aquele contrato.
Qual são os 10 principais tipos de contratos imobiliários?
São vários os tipos de contratos imobiliários que existem, e você deverá optar por aquele que atenda mais os seus objetivos. Listei os 10 principais tipos:
- Contrato de Compra e Venda de imóvel;
- Contrato de Permuta;
- Contrato Buil-to-Suit;
- Contrato de Locação;
- Contrato de Arrendamento Rural;
- Contrato de Comodato;
- Contrato de Financiamento Imobiliário;
- Contrato de Corretagem;
- Contrato de Cessão de Direitos Possessórios;
- Contrato de Incorporação Imobiliária.
Quais são os elementos essenciais que todo contrato imobiliário deve ter?
Os elementos ou cláusulas dependerão muito das particularidades de qual tipo de contrato imobiliário você irá celebrar. Ainda, as condições especiais e particularidades poderão ser inseridas a depender do acordo das partes. Contudo, existem elementos e cláusulas essenciais, que devem existir em todo contrato imobiliário, veja:
Identificação das Partes
A identificação das partes, como qualificação, estado civil, endereço, telefone e e-mail, são cruciais.
Caso seja um dos contratantes seja pessoa jurídica, será necessário o endereço da sede, os dados do representante legal, os contatos de telefone e e-mail.
Essas são informações importantes que não podem faltar e geralmente estão logo no início do contrato.
Condições Comerciais
Não precisa ser especialista para entender a necessidade de constar no contrato as condições comerciais da negociação, como por exemplo, as condições de pagamento.
Muitas pessoas não se atentam para este ponto, mas é de suma importância. Dentre as condições pagamento devem constar de forma clara: o lugar em que será pago, a forma pela qual será pago (como TED – Transferência Bancária e PIX)…
Além disso, é importante colocar os dados bancários do beneficiário e mencionar que o pagamento será realizado após os reconhecimentos das assinaturas.
A previsão quanto à existência ou não de garantias em relação aos pagamentos é igualmente importante no contexto de contratos imobiliários.
Outro ponto importante é sobre o objeto da negociação, que também precisa estar bem definido, por exemplo: o objeto deste contrato é a compra do imóvel localizado na Rua X, Bairro Y, da Cidade Z, CEP 30000-000, com índice cadastral de N. xxxxx, com área 1.000 mts, tudo conforme a sua matrícula imobiliária de N. 1000 do Cartório do Registro de Imóveis da Cidade Z, Estado A.
As obrigações contratuais devem estar bem claras para ambas as partes, de modo que um terceiro que ler o contrato entenderá de forma tranquila as obrigações pactuadas pelos contratantes.
Certidões Negativas
Esse é o outro ponto importante para qualquer contrato imobiliário a ser pactuado. Devem ser expedidas certidões negativas tanto do imóvel quanto das partes que estão negociando. Com elas você terá a validação se há alguma pendência administrativa ou judicial sobre a operação imobiliária que você pretende realizar.
Só a emissão de certidões negativas não te livra de uma eventual surpresa desagradável, o importante mesmo é fazer um Raio-X de toda negociação e isso só porte ser realizado através de uma ferramenta chamada DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA, que você pode ter mais informações clicando aqui.
Posse
Seja qual o for o contrato imobiliário a ser celebrado, deverá estar muito claro em qual data e momento que você terá a posse do imóvel, que ocorre com a entrega das chaves.
A data da entrega da posse precisa constar com uma data certa, pois a não entrega deve gerar obrigatoriamente multa pela parte que descumpriu essa obrigação.
Penalidades
Parece que é uma questão aparentemente muito comum, mas não é. As cláusulas que prevêem penalidades devem ser objetivas e claras, além de respeitarem os parâmetros legais e jurisprudências para o assunto.
Portanto, as cláusulas que tratam de penalidades e não podem ser abusivas. De se registar que em determinados contratos além da multa e juros, você poderá incluir a possibilidade de vencimento antecipado do débito, ou seja, se o contratante dividiu em 10 parcelas e atrasou já no segundo vencimento, você pode colocar, neste caso, o vencimento antecipado das 08 parcelas restantes. Assim, é possível cobrar todas as parcelas restantes de uma vez.
Rescisão
A grande maioria dos contratos imobiliários assinados são cumpridos integralmente. Todavia, alguns são descumpridos, gerando sua rescisão.
Por isso, todo contrato imobiliário precisa de uma cláusula deixe claro a possibilidade de rescisão.
Deve ser destacado que a rescisão precisa da mesma formalidade de quando ocorreu a assinatura do contrato imobiliário, ou seja, as partes precisam assinar um termo de rescisão.
A rescisão pode ser gerada por diversos fatores, por descumprimento de uma das partes, por mútuo acordo, ou até mesmo por interferência de terceiros. Ou seja, os motivos podem ser muitos e na maioria das vezes são injustificáveis, o que gera a aplicação de penalidades contratuais.
Por esta razão, é de suma importância que todo contrato imobiliário possua uma cláusula bem objetiva quanto a possibilidade de rescisão do contrato.
Assinaturas e Testemunhas
Por fim, o último tópico essencial dos contratos imobiliários é a assinatura das partes e de duas testemunhas. Para maior segurança e para que sejam evitadas possíveis fraudes, é de suma importância que você rubrique todas as páginas do contrato imobiliário e assine a última.
Muitas pessoas deixam de pegar a assinatura das testemunhas no contrato e isso é grave. Não faça isso.
De acordo com o artigo 784, inciso III do Código de Processo Civil, o documento particular assinado pelas partes e com duas testemunhas é título executivo extrajudicial.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;
Entendeu porque as assinaturas de duas testemunhas no contrato imobiliário a ser pactuado é tão importante?
Listei as cláusulas essenciais de qualquer contrato imobiliário, agora falarei de forma resumida sobre os 10 principais tipos de contratos imobiliários.
Contrato de Compra e venda de imóvel
Este é um dos contratos imobiliários mais conhecidos.
A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada vendedora, se obriga a vender a outra, denominada compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados. As partes envolvidas na negociação fazem o ajuste dos termos e, identificado o pagamento total, existe a obrigação do vendedor entregar o imóvel.
Com isso, passa-se a responsabilidade das taxas, despesas de condomínio, impostos e outras especificidades do bem adquirido ao comprador.
O contrato de compra e venda de imóvel pode, ainda, ter algumas peculiaridades adicionais, quando se tratar de imóvel em leilão ou imóvel na planta, por exemplo.
Contrato de Permuta
A permuta de imóveis nada mais é que uma negociação entre duas partes interessadas em realizar a troca dos seus bens.
No caso da permuta imobiliária, os objetos da troca serão casas, apartamentos, prédios comerciais, apartamentos na planta, imóveis em construção, terrenos, etc.
Contudo, existe a possibilidade de um imóvel ter um valor de mercado superior ao outro e seu proprietário exigir uma compensação na troca. Essa modalidade é chamada permuta com torna.
Assim, as condições do contrato de permuta vão depender da negociação entre as partes.
Recentemente escrevi um artigo sobre permuta de imóveis. Para conferir basta clicar nesse link.
Contrato de Locação
O contrato de locação, também muito conhecido, é um documento que registra de modo formal a negociação entre locador e locatário permitindo o uso de determinado imóvel dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel.
As regras devem ser observadas para garantir segurança jurídica em contratos de locação. Esse contrato imobiliário é regulado pela lei de Locações, ou seja, pela Lei 8.245/91, e é cercado por uma série de normas que devem ser cumpridas.
Veja mais sobre os direitos e deveres do locador e do locatário.
Contrato Buil-to-Suit
“Built to suit” é um termo em língua inglesa que significa “construído para servir”. Amplamente utilizado pelo setor imobiliário, trata-se da locação de imóvel não residencial, encomendado pelo locatário e adequado para suas atividades sem o comprometimento de seu capital inicial.
A locação por contrato de construção ajustada, cuja origem se deu no mercado norte americano, foi regulamentada no Brasil em 2012 pela Lei 12.744, que alterou a lei de locações.
Esta é uma modalidade de locação com longo prazo de duração, onde o locador constrói um imóvel de sua propriedade, por si ou por intermédio de uma construtora, para atender os interesses do locatário.
O referido contrato de locação tem como característica a sua complexidade, envolvendo diversos contratos imobiliários: a compra e venda do terreno, construção, administração da obra, e, por fim, a locação do bem.
Contrato de Arrendamento rural
O contrato de arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo do imóvel rural.
Este pode ser em parte, partes ou na totalidade do imóvel, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias ou facilidades.
Ou seja, o arrendamento rural tem o objetivo de exercer em terras alheias, mediante pagamento, a atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, nos termos do Decreto n.º 59.566/66.
De um lado, temos o proprietário do imóvel ou quem detém a posse, intitulado “arrendante”, e, do outro lado, temos quem que vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista no imóvel, o chamado “arrendatário”.
Contrato de Comodato
O contrato de comodato é uma modalidade de empréstimo de qualquer coisa móvel ou imóvel, de forma gratuita, com a condição de devolver o mesmo objeto e nas mesmas condições ao fim do prazo estipulado entre as partes.
Em outras palavras, é o empréstimo em que o comodatário terá a posse do bem por um determinado período e não tem obrigação de realizar nenhum pagamento, apenas zelar e devolver da mesma forma que pegou.
Contrato de Financiamento imobiliário
O contrato de financiamento é um contrato emitido por uma Instituição Financeira no processo de compra e venda.
O contrato determina uma operação (o financiamento) em que a parte financiadora (banco) fornece recursos para que outra parte (comprador) possa executar algum investimento específico previamente acordado (compra do imóvel).
No contrato de financiamento constará todas as condições aprovadas na carta de crédito do comprador, o período da contratação, o número de prestações, os valores liberados etc.
Importante também ressaltar que o contrato de financiamento é um documento com força de escritura pública. Ou seja, a partir da sua assinatura, ele é registrado junto ao Cartório competente para atualização da matrícula do imóvel.
Contrato de corretagem
A corretagem, de acordo com o Código Civil, é aquela em que “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de independência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas”.
A Lei esclarece, ainda, que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio. É preciso esclarecer que o corretor deve prestar ao cliente esclarecimento sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.
O contrato de corretagem é regido pelo Código Civil entre os artigos 722 a 729.
Contrato de Cessão de direitos possessórios
É o contrato em que o Cedente transfere a posse ao Cessionário de um determinado bem imóvel. A partir da posse, o cessionário exercerá todos os direitos possessórios sobre aquele bem.
Apesar da cessão de direitos possessórios ser muito utilizada em imóveis que não possuem registro, o Cedente detém a posse de forma incontestável.
Contrato de Incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária foi normatizada pelo legislador brasileiro com a edição da Lei 4.591/64.
A incorporação imobiliária é uma atividade empresarial sujeita aos regramentos legais, conforme parágrafo único do artigo 28 da citada lei, que: “… Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Conclusão
Ao longo do texto identificamos as cláusulas essenciais que todo contrato imobiliário necessita ter. Também listamos os 10 principais tipos de contratos imobiliários mais utilizados.
É possível identificar que as transações imobiliárias costumam envolver procedimentos muito burocráticos e é necessário considerar várias questões na hora de escolher o melhor tipo de contrato imobiliário para cada situação.
Por essa razão, na hora de decidir qual contrato imobiliário elaborar, é recomendável contar uma assessoria jurídica especializada. Dessa forma, é possível avaliar a situação com calma e evitar dores de cabeça no futuro.
Ainda, o advogado especialista em direito imobiliário pode ser de grande ajuda na hora de elaborar os contratos imobiliários. Isso porque esse profissional possui grande conhecimento sobre o tema, sendo capacitado para identificar possíveis riscos e minimizá-los.
Por fim, assegure que todas as cláusulas estejam de forma clara e que cada parte tenha ciência inequívoca das obrigações assumidas no contrato imobiliário assinado.
Caso você tenha ficado com dúvida, envie-nos um comentário. E se este artigo foi útil a você, fique à vontade para compartilhá-lo com seus colegas.
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Dúvidas Frequentes com relação a Contratos Imobiliários
Como a escolha do tipo de contrato imobiliário pode impactar a segurança da transação?
Cada tipo de contrato imobiliário tem uma finalidade específica e escolher o modelo adequado é essencial para garantir segurança na transação. Por exemplo, um contrato de compra e venda define as condições para transferência da propriedade, enquanto um contrato de locação estabelece as regras para o uso temporário do imóvel. Já um contrato de permuta permite a troca de bens, podendo incluir valores adicionais como compensação. A escolha errada pode gerar conflitos jurídicos e comprometer os direitos das partes envolvidas. Assim, é necessário avaliar bem as necessidades da negociação antes de formalizar o contrato.
De que forma as penalidades previstas nos contratos imobiliários podem proteger as partes envolvidas e evitar inadimplência?
As penalidades servem para desestimular o descumprimento das obrigações contratuais e proteger os interesses das partes. Elas podem incluir multas, juros por atraso no pagamento, vencimento antecipado da dívida e até a rescisão do contrato com indenização à parte prejudicada. Essas cláusulas garantem maior segurança jurídica e evitam prejuízos financeiros decorrentes de inadimplência, atraso na entrega do imóvel ou descumprimento de outras condições acordadas. No entanto, é importante que as penalidades sejam razoáveis e proporcionais, respeitando os limites legais para evitar que sejam consideradas abusivas.
Quais são as principais diferenças entre os contratos de compra e venda, permuta e cessão de direitos possessórios?
- Contrato de Compra e Venda: Regula a transferência de propriedade de um imóvel mediante pagamento acordado entre as partes. Após o pagamento, o comprador passa a ser o legítimo proprietário do bem.
- Contrato de Permuta: Trata-se de uma troca de imóveis ou bens de valor equivalente, podendo ou não haver compensação financeira (torna) para equilibrar a negociação.
- Contrato de Cessão de Direitos Possessórios: O cedente transfere a posse de um imóvel ao cessionário, permitindo que este exerça todos os direitos sobre o bem. Geralmente, esse contrato é utilizado quando o imóvel não tem registro formalizado, sendo necessário um processo posterior para legalizar a posse definitiva.
Quais são os riscos de formalizar um contrato imobiliário sem a devida análise jurídica?
A ausência de uma análise jurídica pode levar a diversos problemas, como cláusulas mal redigidas, omissão de informações essenciais e falta de garantias adequadas. Isso pode resultar em litígios, perda financeira, dificuldades para exigir direitos contratados e até mesmo nulidade do contrato. Além disso, a falta de verificação da regularidade do imóvel e das partes envolvidas pode gerar prejuízos irreversíveis, como aquisição de bens com pendências judiciais ou administrativas. Contar com um advogado especializado minimiza esses riscos e garante que a transação ocorra com segurança jurídica.
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