Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Uma Alternativa para regularização de imóveis.

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento legal que tem ganhado destaque como uma alternativa eficiente para regularização do imóvel.
Neste artigo, exploraremos o conceito, os fundamentos legais e os benefícios desse processo, destacando sua importância no cenário jurídico extrajudicial.

O Que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

É uma inovação introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 14.382/2022, que incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-B, como um procedimento de regularização do registro de um imóvel objeto de promessa de venda ou cessão.

Fundamentos Legais:

Por meio da lei 14.382, de 27 de junho de 2022, o legislador brasileiro trouxe mais uma inovação no avanço da desjudicialização, a adjudicação compulsória extrajudicial, incluída na Lei de Registros Públicos, e também pelo Provimento 150/2023 do CNJ- Conselho Nacional de Justiça.

Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?

A Adjudicação compulsória é cabível quando alguém tem um contrato de compra e venda e/ou cessão de direitos, mas o vendedor se recusa a efetivar a transferência do imóvel.

Quanto custa para fazer uma adjudicação compulsória?

Os custos para fazer uma adjudicação compulsória podem variar a cada Estado, pois cada Estado tem a sua tabela de emolumentos dos Cartórios. Além  das despesas com o Cartório de Notas para lavratura de ata notarial da adjudicação compulsória é necessário para fazer o registro desta escritura perante o cartório de registro de imóveis onde está matriculado o imóvel. Também haverá o pagamento do ITBI- (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). É importante consultar um advogado especialista para saber quais os valores dos honorários para acompanhar esse procedimento..

Como Funciona o procedimento:

O processo de adjudicação compulsória extrajudicial geralmente é iniciado pelo comprador, que notifica o vendedor sobre sua intenção de adjudicar o imóvel de acordo com os termos do contrato ou da garantia estabelecida. 

O artigo 216-B da lei dispõe como deve se proceder:

 Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: 

 I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; 

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; 

III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; 

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; 

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); 

VI – procuração com poderes específicos. 

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. 

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. 

Diferença da Adjudicação Compulsória Extrajudicial da Usucapião Extrajudicial. 

É importante pontuar que, apesar de também tratar-se de uma ferramenta para a regularização de imóveis, a principal diferença entre a adjudicação compulsória e a usucapião é que a primeira exige provas da aquisição legítima do imóvel (por meio de contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento), o contrato de compra e venda constar a matrícula do imóvel, bem como a comprovação do cumprimento da obrigação de pagar, enquanto no procedimento de usucapião basicamente, o requerente deve preencher 03 requisitos: posse ininterrupta por lapso temporal suficiente (5 a 15 anos); e a existência de “animus domini”; inexistência oposição a posse.

Benefícios da Adjudicação Compulsória Extrajudicial:

• Agilidade: Ao contrário dos processos judiciais, que podem se arrastar por anos, a adjudicação extrajudicial é geralmente mais rápida e eficiente, permitindo uma solução mais ágil para regularização do imóvel.
• Redução de custos: A ausência de litígio judicial pode resultar em economia significativa de custos legais e administrativos para ambas as partes envolvidas.
• Segurança Jurídica: O processo é conduzido de acordo com a legislação vigente, garantindo segurança jurídica e validade ao resultado obtido.

Conclusão:

Em suma, a adjudicação compulsória extrajudicial surge como uma alternativa eficiente e viável para a regularização de seu imóvel, proporcionando agilidade, economia de custos e segurança jurídica. Embora não seja adequada para todos os casos, sua aplicação pode oferecer uma solução justa e equitativa para as partes envolvidas, promovendo a efetividade do sistema jurídico e a proteção dos direitos dos cidadãos.

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