Dicas para comprar imóvel em leilão

A aquisição de imóveis por meio de leilão (judicial ou extrajudicial) tem se tornado cada dia mais comum, tendo em vista que as oportunidades com excelentes descontos só crescem. Contudo, comprar um imóvel em leilão não é um negócio simples, pois exige conhecimento, estudo e preparo. Acima de tudo, é sempre importante ter uma orientação de um advogado especialista. Esclareço, abaixo dicas para comprar imóvel leilão.

Mas, antes, preste atenção: É muito importante diferenciar os tipos de leilões, para identificar suas características e verificar se de fato é uma boa oportunidade para realizar um bom negócio.

Leilão Judicial

O leilão judicial ocorre quando há uma autorização de venda de determinado imóvel proveniente de uma ação judicial.  Ou seja, os imóveis, objeto deste tipo de leilão são decorrentes de dívidas não pagas por proprietários que, devido a inadimplência ocasionou uma ação judicial. Essa dívida pode ser originária de uma dívida contratual, trabalhista, tributária ou mesmo obrigacional.  Neste caso, o juiz é que determina a venda do imóvel.

Leilão Extrajudicial

Já o leilão extrajudicial, os imóveis são disponibilizados por instituições financeiras, bancos ou construtoras que retomam o bem em caso de inadimplência dos contratos de financiamento. A previsão legal está consignada na Lei que trata do Sistema Financiamento Imobiliário.
Nessa modalidade, o comprador assina um contrato de compra e venda com alienação fiduciária e o bem fica vinculado ao banco até que ocorra o pagamento de todas as prestações. Caso não seja quitado todas as prestações, o banco retoma o imóvel e depois o coloca em leilão extrajudicial.

Dicas para comprar imóvel em leilão

Agora que você já conhece os tipos de leilões, vamos às dicas práticas para garantir um excelente negócio. Em outras palavras, que você faça compra com segurança.

1- Leia atentamente o Edital

O primeiro passo para garantir uma boa compra é ler o edital com atenção. Esse é o documento que detalha todas as informações importantes sobre o imóvel, como estado de conservação e também sobre como se dará o pagamento.
Você ainda vai encontrar no edital:

• critérios de venda;
• estado de conservação;
• lance inicial;
• comissão oferecida ao leiloeiro;
• formas e condições de pagamento;
• se o imóvel está ocupado.

2- Prefira imóveis desocupados

Se for em um leilão extrajudicial, prefira imóvel desocupado, pois o interessado terá um custo adicional para promover uma ação possessória e desocupar o imóvel. Além disso, do custo a mais, você vai demorar a ter a posse desse imóvel, motivo que talvez não seja interessante essa negociação.

Por isso, você deve preferir arrematar um imóvel que já está desocupado.

Mais adiante esclareço sobre os cuidados que você deve ter para quando imóvel comprar um imóvel ocupado em leilão.

3- Defina antes o seu lance máximo para o leilão

Acima de tudo, não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação dele, maior é a chance de que vários interessados se apresentem.

É importante não se deixar enganar com as técnicas do anunciante e definir um valor máximo de arrematação. Acima de tudo, é importante ter uma programação máxima de seu lance. Preste atenção: Não se deixe levar pela emoção do momento.

4- Registre a carta de arrematação ou escritura de compra e venda

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras, inclusive essa informação deve constar no edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível.

A arrematação fica registrada na matrícula do imóvel. Ou seja, no leilão judicial você registra a carta de arrematação, já no leilão extrajudicial você registra a escritura de compra e venda.

5- Importante: Esteja sempre assessorado por um advogado

Antes de tudo, quando pensar em arrematar um imóvel, é imprescindível que você consulte um advogado especialista para te ajudar a levantar todas as situações do imóvel antes de você efetuar a arrematação. Sim! Isso porque cada tipo de leilão possui suas particularidades e demandam uma atenção diferente. Logo, não cometa esse erro, pois no final das contas, o preço sairá mais alto!

E se o imóvel leiloado estiver ocupado, o que fazer?

Se o imóvel leiloado estiver ocupado, devo desistir e procurar outro imóvel? Nada disso! Muito provavelmente você não saiba, mas o processo de desocupação pode ser menos complicado do que imagina.

Preste atenção: os procedimentos para a desocupação dependem da modalidade do leilão em que você arrematou o imóvel. Mas além disso, é de suma importância que você faça o registro da carta de arrematação ou escritura pública de compra e venda, para que a transferência da propriedade se efetive para o seu nome. Ter acesso a um advogado especialista no assunto irá fazer toda a diferença nessa hora.

Leilão Extrajudicial e a desocupação do Imóvel

No leilão extrajudicial, os imóveis são disponibilizados por instituições financeiras, bancos ou construtoras que retomam o bem em caso de inadimplência dos contratos de financiamento. A previsão legal está consignada na Lei que trata do Sistema Financiamento Imobiliário.

Nessa modalidade, o comprador assina um contrato de compra e venda com alienação fiduciária e o bem fica vinculado ao banco até que ocorra o pagamento de todas as prestações. Caso não seja quitado todas as prestações, o banco retoma o imóvel e depois o coloca em leilão extrajudicial.

É nessa hora que aparecem as grandes oportunidades. Mas, se você não se resguardar com todos os cuidados, o negócio que poderia ser interessante acaba virando uma dor de cabeça.

O primeiro ato que você deve fazer após consolidação da arrematação é o registro da escritura de compra e venda do imóvel no cartório. No leilão extrajudicial, não tem carta de arrematação, contudo, apenas um  auto de arrematação.

Não se preocupe, o direito do arrematante de ingressar na posse do imóvel é indiscutível. Lembre-se: uma composição amigável com o ocupante é a primeira opção para se ter uma saída mais rápida e vantajosa. Agora, caso não tenha êxito no acordo, você deve ingressar como uma ação possessória perante ao poder judiciário da comarca aonde está localizado o imóvel.

Nesta hipótese, você será o autor da ação que deverá contar com um pedido liminar de imissão de posse do imóvel arrematado. Assim, o juiz ao analisar sua inicial e verificar se estão presentes todos os requisitos ensejadores da liminar, ele irá deferir o pedido e o ocupante terá o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupar o imóvel, nos termos do artigo 30 da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997. No entanto, para ajuizar essa ação, é fundamental que você esteja assessorado por um advogado especialista.

Leilão Judicial e a desocupação do Imóvel

A venda pública de bens por determinação da justiça envolve, obrigatoriamente, uma inadimplência em um processo judicial, que pode ser de origem trabalhista, criminal, fiscal ou civil. Assim, essa modalidade ocorre quando o juiz leva o bem a leilão público, para que o dinheiro do bem arrematado seja usado para pagar a dívida do devedor.

Neste tipo de leilão, o auto de arrematação é o documento hábil a retratar o ocorrido durante o evento e a carta de arrematação é o documento necessário para o registro da aquisição do bem.

Lembre-se, você deve registrar a carta de arrematação no cartório de imóveis da comarca que pertence o imóvel. Somente assim, você vai oficializar a transferência de propriedade. Esse documento também extingue a necessidade da lavratura da escritura de compra e venda. Em outras palavras, a Arrematação é uma das formas de aquisição originária, sendo que todos os impedimentos e penhoras anteriores são baixados.

Neste caso, como já existe um processo em curso, caso o imóvel esteja ocupado, a desocupação é determinada pelo próprio juiz que autorizou o leilão.

Ou seja, o arrematante pede a desocupação e o juiz expede a ordem de desocupação, que será cumprida pelo oficial de Justiça através de um mandado de imissão na posse.

Mas preste atenção: alguns débitos não são baixados, como por exemplo, os débitos de condomínio do imóvel. Por isso, mais uma vez, é fundamental que você esteja assessorado por um advogado especialista para estudar a operação previamente.

Conclusão

Agora, vou te contar um segredo. Existe um procedimento chamado “due diligence imobiliária” que consiste no levantamento de todas as informações do imóvel a ser leiloado para que a arrematação ocorra de forma segura.  Esse é um procedimento mais abrangente que coleta informações mais detalhadas de todo o processo.

Se você quiser saber mais, escrevi um artigo sobre a importância da due diligence nas aquisições imobiliárias.  Através dessa ferramenta jurídica, você consegue ter segurança jurídica para fazer excelente negócio. O segredo está aqui!Por isso, é fundamental consultar um advogado especialista para te auxiliar nesse momento de grande investimento.

Em conclusão, essas são dicas de ouro para comprar um imóvel em leilão.

Espero que você tenha gostado. Se for este o caso, compartilhe com algum amigo seu e permita que ele tenha acesso ao material. Se você ficou com alguma dúvida, entre em contato comigo através do nosso whatsapp.